W ostatnich latach najem mieszkaniowy stał się jednym z najbardziej spornych tematów prawnych w Turcji. Ograniczenia podwyżek czynszu, przedłużenie najmu, eksmisja najemcy i ustalenie czynszu na wartość rynkową bezpośrednio dotyczą zarówno wynajmujących, jak i najemców. Niniejszy artykuł omawia podstawowe zasady i najczęstsze spory dotyczące najmu mieszkaniowego na gruncie tureckiego kodeksu zobowiązań.
Ramy prawne
Główne zasady dotyczące najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdują się w art. 339–356 tureckiego kodeksu zobowiązań nr 6098. Kluczowym przepisem dotyczącym podwyżek czynszu jest art. 344 TBK.
Ograniczenie podwyżki czynszu (art. 344 TBK)
Art. 344 TBK ustala pułap, o ile czynsz może zostać podwyższony w przedłużonym roku najmu:
W przedłużonych okresach najmu podwyżka czynszu nie może przekraczać zmiany wskaźnika cen konsumenckich opartego na dwunastomiesięcznej średniej z poprzedniego roku najmu.
Innymi słowy, roczny pułap podwyżki dla najmu mieszkaniowego jest ustalany jako 12-miesięczna średnia CPI. Wartość ta jest publikowana co miesiąc przez TÜİK i stosowana na podstawie miesiąca przedłużenia.
Ważna uwaga: Ustawodawca może od czasu do czasu wprowadzać środki tymczasowe zmieniające ten pułap (jak np. pułap 25% stosowany we wcześniejszych okresach). W przypadku konkretnego sporu należy zawsze sprawdzić zasadę obowiązującą w dacie przedłużenia najmu. W konkretnych sporach zdecydowanie zaleca się profesjonalną poradę prawną.
Co jeśli umowa przewiduje wyższą stawkę?
Nawet jeśli umowa najmu przewiduje stawkę podwyżki wyższą niż pułap z art. 344 TBK, część przekraczająca ustawowy pułap jest nieważna. Najemca ma prawo odzyskać nadpłaconą kwotę.
Przedłużenie najmu
W prawie tureckim, nawet gdy umowa najmu jest na czas określony, najemca ma ustawowe prawo do przedłużenia. Na mocy art. 347 TBK, jeśli najemca nie chce zakończyć najmu po upływie jego terminu, najem jest automatycznie przedłużany o kolejny rok na tych samych warunkach.
Aby wynajmujący mógł rozwiązać najem, stosuje się natomiast jedynie ograniczony i ściśle określony katalog przesłanek. Wynajmujący nie może po prostu odmówić przedłużenia według własnego uznania; nieprzedłużenie jest możliwe jedynie na podstawach eksmisyjnych przewidzianych w ustawie.
Podstawy eksmisji
Turecki kodeks zobowiązań ma na celu ochronę najemców i ogranicza przypadki, w których wynajmujący może eksmitować najemcę. Główne podstawy eksmisji to:
1. Brak zapłaty czynszu
Jeśli najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może skorzystać z mechanizmu dwóch ważnych wezwań. Najemca, który otrzymał dwa pisemne wezwania w jednym roku najmu, może zostać pozwany o eksmisję w ciągu jednego miesiąca od końca tego roku najmu.
2. Eksmisja z powodu potrzeby własnej
Gdy wynajmujący, jego/jej małżonek, wstępni, zstępni lub osoby, wobec których wynajmujący jest prawnie zobowiązany do alimentacji, mają rzeczywistą potrzebę mieszkaniową, postępowanie eksmisyjne może zostać wszczęte po zakończeniu okresu najmu. W tym postępowaniu potrzeba musi być udowodniona jako rzeczywista, szczera i konieczna.
3. Potrzeba nowego właściciela
Nowy właściciel, który nabywa wynajmowaną nieruchomość, może, jeśli on sam lub jego bliscy potrzebują nieruchomości, powiadomić najemcę pisemnie w ciągu jednego miesiąca od nabycia i wszcząć postępowanie eksmisyjne sześć miesięcy po nabyciu.
4. Przebudowa lub istotny remont
Gdy przebudowa, istotny remont lub rozbudowa wynajmowanej nieruchomości jest wymagana i korzystanie staje się niemożliwe w trakcie prac, może zostać wszczęte postępowanie eksmisyjne.
5. Dziesięcioletni okres przedłużenia
W przypadku najmu mieszkaniowego na czas określony, po zakończeniu okresu umowy i upływie dziesięcioletniego okresu przedłużenia, wynajmujący może rozwiązać najem bez podania przyczyny. Pisemne wypowiedzenie musi zostać doręczone co najmniej trzy miesiące wcześniej.
6. Zobowiązanie do opuszczenia
Jeśli najemca po podpisaniu umowy najmu złożył pisemne zobowiązanie do opuszczenia nieruchomości w określonym terminie, wynajmujący może w ciągu jednego miesiąca od tego terminu złożyć wniosek egzekucyjny lub wszcząć postępowanie eksmisyjne na tej podstawie.
Pozwy o ustalenie czynszu i dostosowanie
W przypadku umów najmu trwających dłużej niż pięć lat, wynajmujący może złożyć pozew o ustalenie czynszu (kira tespit davası) z żądaniem dostosowania czynszu do wartości rynkowej z uwzględnieniem aktualnych warunków i porównywalnych czynszów. W tym postępowaniu sędzia ustala nowy czynsz, biorąc pod uwagę porównywalne nieruchomości, cechy wynajmowanej nieruchomości i warunki w okolicy.
W przypadku najmu krótszego niż pięć lat, pozew o dostosowanie (uyarlama davası) może być również wniesiony, gdy nastąpią nieprzewidywalne, nadzwyczajne zmiany warunków ekonomicznych; jednak warunki takiego powództwa są restrykcyjne i sądy dokładnie badają konkretne okoliczności.
Najczęściej zadawane pytania
Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie roku?
Nie. Podwyżki czynszu mogą być stosowane jedynie w przedłużonych okresach najmu. Jednostronna podwyżka w trakcie roku nie jest prawnie wiążąca.
Czy ustna umowa najmu jest ważna?
Tak — ustna umowa najmu jest również prawnie ważna. Jednakże forma pisemna jest zawsze zalecana ze względów dowodowych. W przypadku umów ustnych udowodnienie podwyżek czynszu lub podstaw eksmisji może być bardzo trudne.
Jestem najemcą — ile czasu mam na opuszczenie lokalu?
Termin zależy od podstawy eksmisji i zastosowanej procedury. Na przykład postępowanie egzekucyjne oparte na zobowiązaniu do opuszczenia może przebiegać szybko, podczas gdy powództwo oparte na roszczeniu z potrzeby trwa dłużej. Najemca nie jest zobowiązany do opuszczenia nieruchomości do czasu uprawomocnienia się nakazu eksmisji.
Kiedy kaucja powinna zostać zwrócona?
Kaucja musi zostać zwrócona w rozsądnym terminie po oddaniu nieruchomości w jej pierwotnym stanie i potwierdzeniu wszystkich płatności czynszu. W przypadku bezprawnego wstrzymania kaucji przez wynajmującego można wnieść powództwo.
Czy wynajmujący może siłą zabrać klucze?
Absolutnie nie. Bez decyzji sądowej lub zgody najemcy zmiana zamków, usunięcie rzeczy najemcy lub odcięcie mediów — co stanowi samopomoc — może skutkować odpowiedzialnością karną i odszkodowawczą.
Masz spór dotyczący najmu?
W Çağlar Kancelaria Prawna nasze biuro w Antalyi pomaga klientom w sporach dotyczących podwyżek czynszu, postępowaniach eksmisyjnych, pozwach o ustalenie czynszu i dostosowanie oraz roszczeniach o zwrot kaucji.
Oficjalne źródła: Turecki kodeks zobowiązań nr 6098 · TÜİK — dane CPI