Соңғы жылдары тұрғын үй жалдау шарттары Түркиядағы ең даулы заңдық тақырыптардың біріне айналды. Жалдау ақысын көтеру шектеулері, жалдау шарттарын ұзарту, жалға алушыларды көшіру және жалдау ақысын ағымдағы нарықтық құнға дейін қайта бағалау жалға берушілерді де, жалға алушыларды да тікелей қозғайды. Бұл мақалада Түркия Міндеттемелік кодексіне сәйкес тұрғын үй жалдау шарттары бойынша негізгі ережелер мен ең жиі кездесетін даулар қарастырылады.
Құқықтық негіз
Тұрғын үй және жабық коммерциялық объектілерді жалдаудың негізгі ережелері № 6098 Түркия Міндеттемелік кодексінің 339–356-баптарында баяндалған. Жалдау ақысын көтеру туралы негізгі норма — ТМК-ның 344-бабы.
Жалдау ақысын көтеру шегі (ТМК-ның 344-бабы)
ТМК-ның 344-бабы жалдау мерзімінің жаңартылған жылындағы жалдау ақысын көтеру мөлшерінің жоғарғы шегін белгілейді:
Жаңартылған жалдау кезеңдері үшін жалдау ақысын көтеру алдыңғы жалдау жылының он екі айлық орташа мәні бойынша есептелген тұтыну бағаларының индексі өзгерісінен аспауы тиіс.
Басқаша айтқанда, тұрғын үй жалдау ақысын жылдық көтеру шегі 12 айлық орташа ТБИ деңгейінде белгіленген. Бұл көрсеткіш ай сайын Түркия Статистика институтымен (TÜİK) жарияланады және шартты ұзарту айына сәйкес қолданылады.
Маңызды ескерту: заң шығарушы уақыт-уақытта осы шекті өзгертетін уақытша шаралар енгізуі мүмкін (мысалы, алдыңғы кезеңдерде қолданылған 25 % шектеу). Кез келген нақты дауда жалдау шартыңыздың жаңарту күніне қолданылатын нормаларды тексеру қажет. Нақты дауларда кәсіби кеңес алу ұсынылады.
Егер шартта жоғарырақ пайыз көрсетілсе ше?
Жалдау шартында ТМК-ның 344-бабымен белгіленген шектен жоғары көтеру пайызы көзделсе де, заңмен белгіленген шектен асатын бөлігі жарамсыз. Жалға алушы артық төлеген соманың қайтарылуын талап етуге құқылы.
Жалдау шартын ұзарту
Түркия құқығы бойынша, жалдау шарты белгілі мерзімге жасалса да, жалға алушының заңмен көзделген ұзарту құқығы бар. ТМК-ның 347-бабына сәйкес, жалға алушы шарт мерзімі аяқталғанда шартты тоқтатқысы келмесе, шарт бұрынғы шарттармен автоматты түрде тағы бір жылға ұзартылады.
Жалға берушінің шартты тоқтатуы үшін тек шектеулі және анықталған негіздер тізімі қолданылады. Жалға беруші ұзартудан өз бетінше бас тартуға құқылы емес; ұзартпау тек заңмен белгіленген көшіру негіздері бойынша мүмкін.
Көшіру негіздері
Түркия Міндеттемелік кодексі жалға алушыларды қорғауға бағытталған және жалға берушінің жалға алушыны көшіруі мүмкін жағдайларды шектейді. Негізгі көшіру негіздері:
1. Жалдау ақысын төлемеу
Жалға алушы жалдау ақысын төлемесе, жалға беруші екі жарамды ескерту тетігін қолдана алады. Бір жалдау жылы ішінде екі жазбаша ескерту тапсырылған жалға алушыға қатысты, жалға беруші сол жалдау жылы аяқталғаннан кейін бір ай ішінде көшіру талабын қоя алады.
2. Қажеттілікке байланысты көшіру
Жалға берушіге, оның жұбайына, ата-анасына, балаларына немесе заң бойынша асырауға міндетті тұлғаларға тұрғын үй нақты тұрғын үй қажеттілігі бойынша қажет болса, жалдау шарты мерзімі аяқталғанда көшіру ісін қозғауға болады. Бұл талапта қажеттілік нақты, шынайы және міндетті екені дәлелденуі тиіс.
3. Жаңа меншік иесінің қажеттілігі
Жалға берілген жылжымайтын мүлікті сатып алған жаңа меншік иесі, егер оған немесе оның туысқандарына объект қажет болса, сатып алғаннан кейін бір ай ішінде жалға алушыға жазбаша ескерту жіберіп, сатып алғаннан кейін алты ай өткен соң көшіру ісін қозғай алады.
4. Реконструкция немесе елеулі жөндеу
Жалға берілген объектіні реконструкциялау, елеулі жөндеу немесе кеңейту қажет болып, жұмыс жүргізу кезінде пайдалану мүмкін болмаса, көшіру ісін қозғауға болады.
5. Он жылдық ұзарту мерзімі
Мерзімді тұрғын үй жалдау шарттары үшін шарт мерзімі аяқталғаннан кейін он жылдық ұзарту кезеңі өткенде жалға беруші ешқандай себепсіз шартты тоқтатуға құқылы. Жазбаша ескерту кемінде үш ай бұрын жіберілуі тиіс.
6. Көшіру міндеттемесі
Егер жалға алушы жалдау шартына қол қойғаннан кейін белгілі күнге үй-жайды босату туралы жазбаша міндеттеме берсе, жалға беруші көрсетілген күннен кейін бір ай ішінде атқарушылық іс жүргізуге жүгінуге немесе осы негізде көшіру ісін қозғауға құқылы.
Жалдау ақысын белгілеу және бейімдеу талаптары
Бес жылдан астам қолданылып жатқан жалдау шарттары бойынша жалға беруші ағымдағы жағдайлар мен салыстырмалы ставкаларды ескере отырып, жалдау ақысын нарықтық құнға келтіру туралы жалдау ақысын белгілеу талабын (kira tespit davası) қоя алады. Бұл талапта судья ұқсас объектілерді, жалға берілген жылжымайтын мүліктің сипаттамаларын және аудандағы жағдайларды ескере отырып, жаңа жалдау ақысын белгілейді.
Бес жылдан аз мерзімді жалдау шарттары бойынша экономикалық жағдайлардың күтпеген, төтенше өзгерістері пайда болғанда бейімдеу талабы (uyarlama davası) қойылуы мүмкін; алайда осы талаптың шарттары қатаң, соттар істің нақты мән-жайларын мұқият зерттейді.
Жиі қойылатын сұрақтар
Жалға беруші жалдау ақысын жыл ортасында көтере ала ма?
Жоқ. Жалдау ақысын көтеру тек жалдау кезеңін жаңартқанда мүмкін. Жыл ортасында біржақты көтеру заңды міндетті емес.
Ауызша жалдау шарты жарамды ма?
Иә — ауызша жалдау шарты да заңды жарамды. Алайда дәлелдеу мақсатында жазбаша нысан әрқашан ұсынылады. Ауызша шарттарда жалдау ақысын көтеруді немесе көшіру негіздерін дәлелдеу өте қиын болуы мүмкін.
Мен жалға алушымын — көшуге қанша уақытым бар?
Мерзім көшіру негізіне және қолданылатын рәсімге байланысты. Мысалы, көшіру міндеттемесіне негізделген атқарушылық іс жүргізу жылдам жүруі мүмкін, ал тұрғын үй қажеттілігіне негізделген талап ұзағырақ уақыт алады. Жалға алушы көшіру туралы шешім заңды күшіне енгенше үй-жайды босатуға міндетті емес.
Кепіл ақша қашан қайтарылуы тиіс?
Кепіл ақша үй-жай бастапқы күйінде тапсырылғаннан кейін және барлық жалдау төлемдері расталғаннан кейін ақылға қонымды мерзімде қайтарылуы тиіс. Жалға беруші кепіл ақшаны заңсыз ұстап тұрса, талап арыз беруге болады.
Жалға беруші кілттерді күшпен ала ала ма?
Мүлдем болмайды. Сот шешімінсіз немесе жалға алушының келісімінсіз құлыпты ауыстыру, жалға алушының заттарын шығару немесе коммуналдық қызметтерді ажырату — мұның бәрі өз бетінше құқық жүргізу болып табылады және қылмыстық жауаптылыққа және зиян өтеміне әкелуі мүмкін.
Жалдау дауыңыз бар ма?
Чаглар Заң Кеңсесі Анталья кеңсесімен жалдау ақысын көтеру даулары, көшіру істері, жалдау ақысын белгілеу және бейімдеу талаптары, сондай-ақ кепіл ақшаны қайтару талаптары бойынша сенім білдірушілерге көмек көрсетеді.
Ресми дереккөздер: № 6098 Түркия Міндеттемелік кодексі · TÜİK — ТБИ деректері