Шетелдіктердің Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуы: ТАПУ, салық және рәсім

Түркияның қолайлы климаты, дамушы қалалары және тиімді инвестициялық шарттары жыл сайын мыңдаған шетел азаматын осы елде жылжымайтын мүлік сатып алуға итермелейді. Әсіресе Анталья, Алания, Ыстамбұл және Бодрум шетелдік сатып алушылар үшін ерекше танымал. Алайда заңды процесс техникалық тұрғыдан күрделі: Кадастр заңының 35-бабы шектеулерді белгілейді, міндетті бағалау есебі талап етіледі, валюта түрік банктері арқылы әкелінуі тиіс және бірнеше салық төленеді. Бұл мақалада құқықтық негіздер, сатып алу кезеңдері және шетел сатып алушылары жиі тап болатын тәуекелдер қарастырылады.

Құқықтық негіз

Шетелдіктердің Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуын негізінен № 2644 Кадастр заңының 35-бабы реттейді. Бұл бап 18.05.2012 жылғы № 6302 Заңмен түбегейлі өзгертіліп, ұзақ уақыт қолданылған өзаралық қағидаты жойылды. Бүгінде Түркияда мүлік сатып ала алатын азаматтардың тізімі Президенттің жарлығымен айқындалады. Әскери және қауіпсіздік аймақтарына қатысты шектеулер № 2565 Әскери тыйым салынған және қауіпсіздік аймақтары туралы заңмен; мүлік арқылы азаматтық алу № 5901 Түркия азаматтығы туралы заңның 12-бабымен және оның қолданбалы ережелерімен; шетелдіктерге ҚҚС босатылуы № 3065 ҚҚС туралы заңның 13/i бабымен реттеледі.

Шетелдік заңды тұлғалардың (шетел сауда компанияларының) сатып алуы 35-баптың екінші бөліміне сәйкес тек арнайы заңдарда тікелей көзделген жағдайларда мүмкін. Бұл нұсқаулық негізінен шетелдік жеке тұлғаларды қарастырады.

Кім Түркияда мүлік сатып ала алады?

35-бапқа сәйкес, Президент жарлығымен айқындалған елдердің азаматтары Түркияда жылжымайтын мүлік пен шектеулі заттай құқықтарды иелене алады. Іс жүзінде шамамен 184 ел азаматтарына Түркияда мүлік сатып алуға рұқсат етілген. Маңызды ерекшеліктер:

• Толық тыйым салынған азаматтар: Сирия, Армения, Солтүстік Корея, Куба және Нигерия азаматтары, әдетте, Түркияда тікелей мүлік сатып ала алмайды.
• Шартты түрде рұқсат етілген азаматтар: Кейбір елдердің (мысалы, Ирак, Иран және Палестина) азаматтары сатып алуы қосымша тексеруден кейін және Ішкі істер министрлігінің мақұлдауымен мүмкін.
• «Көк карта» иелері: Тумысында Түркия азаматы болған және Түркия азаматтығынан шығуға рұқсат алған тұлғалар (№ 5901 Заңның 28-бабы) Түркия азаматтарына тиесілі бірқатар құқықтарды пайдаланады, сондықтан мүлік сатып алуда олардың мәртебесі жеке қарастырылады.

35-бап бойынша шектеулер

Шетелдік жеке тұлғаның сатып алу құқығы шексіз емес. Заң үш негізгі шектеу белгілейді:

1. Отыз гектар шегі

Шетелдік жеке тұлға Түркияда жалпы 30 гектардан (300 000 м²) аспайтын мөлшерде мүлік иелене алады. Президент бұл шекті екі есеге (60 гектарға) дейін көтеруге құқылы. Шек ел бойынша және әр тұлғаға қолданылады; аудан бойынша жеке есептелмейді.

2. Аудан ауданының 10 % ережесі

Шетелдік жеке тұлғалардың бір аудан шегінде иелігіндегі мүлік алаңының жалпы көлемі сол ауданның жеке меншікке жататын аумағының 10 %-ынан аспауы тиіс. Кадастр және жер кадастрі бас басқармасы бұл көрсеткішті тұрақты бақылайды; шек жеткенде сол ауданда шетелдіктерге арналған сатып алулар тоқтатылуы мүмкін.

3. Әскери тыйым салынған және қауіпсіздік аймақтары

Мүлік № 2565 Заңға сәйкес әскери тыйым салынған аймақта, әскери қауіпсіздік аймағында немесе арнайы қауіпсіздік аймағында болса, сатып алуға болмайды. Кадастр басқармасы өтінімді қарау барысында тиісті органнан қорытынды сұрайды; теріс қорытынды берілсе, ауыстыру тіркелмейді. 2012 жылғы реформа әрбір жеке шетелдік сатып алу үшін алдын ала әскери рұқсат алу талабын жойды — енді шектеу аумақтың санатына байланысты.

4. Бос жер — жоба міндеттемесі

Шетелдік жеке тұлға бос жер немесе игерілмеген учаске сатып алса, ол екі жыл ішінде тиісті министрлікке игеру немесе құрылыс жобасын ұсынуға міндетті. Мерзім сақталмаса немесе жоба аяқталмаса, жою (тарату) рәсімі іске қосылады: министрлік мүлікті сатуға шығарады және түскен қаражатты иесіне төлейді (35-баптың 4-бөлігі).

Сатып алу кезеңдері

Шетел сатып алушысының әдеттегі сатып алуы келесі кезеңдерден өтеді:

1-кезең: Дайындық және құжаттар

ТАПУ операциясының алдында сатып алушы дайындау қажет:

• Төлқұжат және оның нотариалды куәландырылған түрік тіліндегі аудармасы.
• Әлеуетті салық сәйкестендіру нөмірі, Кірістер басқармасының Интерактивті салық кеңсесі арқылы тегін алуға болады.
• Түрік банкінде ашылған шот — төлемді аудару және валюта сатып алу анықтамасын ресімдеу үшін қажет.
• Тұрғылықты мекенжай (Түркияда уақытша мекенжай тіркеуі немесе шетелдегі мекенжай туралы өтінім).
• Сенімхатпен әрекет ету жағдайында — нотариалды куәландырылған және апостильденген арнайы сенімхат.

2-кезең: Алдын ала шарт және due diligence

ТАПУ ауыстырылғанға дейін тараптар жиі жылжымайтын мүлікті сатуды уәде ету шартын (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) жасайды. Шарт жарамды болуы үшін ол нотариустың алдында ресімделуі тиіс (Түркияның Міндеттемелер кодексі мен Азаматтық кодексінің 706-бабы). Қол қойғанға дейін мынаны тексеру қажет:

• Кадастр жазбалары: мүлік бойынша ипотека, тыйым салу, қамтамасыз ету шарасы, узуфрукт немесе өзге де ауыртпалықтардың болуы.
• Қала құрылысы жағдайы: муниципалитеттен құрылыс рұқсаты (ruhsat) мен қабылдау актісі (iskân) тексеріледі — яғни заңсыз құрылыс емес екендігі.
• Салықтар мен төлемдер: жылжымайтын мүлік салығы, экологиялық алым және ТҮП-нің төлемдері бойынша қарыз болмауы.
• DASK (міндетті жер сілкінісінен сақтандыру): жарамды полис болуы.
• Иелену жағдайы: мүлік бос па, жалға берілген бе немесе үшінші тұлғаның иелігінде ме.

3-кезең: Міндетті бағалау есебі

Кадастр және жер кадастрі бас басқармасының № 2019/1 Циркулярына сәйкес, шетелдік жеке тұлға қатысатын кез келген ауыстыруда Капитал нарықтары кеңесі (SPK) лицензиялаған сарапшы дайындаған бағалау есебі талап етіледі. Негізгі сипаттамалары:

• Есептің жарамдылық мерзімі — оны ресімдеген күннен бастап үш ай.
• ТАПУ алымы есепте көрсетілген құннан төмен мөлшерде есептелмейді.
• Есеп TAKBİS жүйесіне жүктеледі және кадастр ісіне қосылады.
• Азаматтық алуға арналған сатып алуларда есеп құны шекті мәнге (бүгінде 400 000 АҚШ доллары) жетуі тиіс.

4-кезең: Төлем және валюта сатып алу анықтамасы

№ 32 «Түрік валютасының құнын қорғау туралы» Жарлыққа сәйкес, Түркиядағы резиденттер арасындағы жылжымайтын мүлік мәмілелері негізінен түрік лирасында ресімделуі тиіс. Шетел сатып алушылары үшін — әсіресе азаматтық алуға бағытталған сатып алуларда — төлем шетелден түрік банк шотына валютаны аудару және оны түрік лирасына айырбастау арқылы жүзеге асырылады. Айырбас Валюта сатып алу анықтамасымен (Döviz Alım Belgesi — DAB) расталады; онда сатып алушы мен сатушы көрсетіледі және мәміленің «жылжымайтын мүлік сатып алу» мақсатында жасалғаны жазылады.

5-кезең: Кадастр басқармасына өтініш және тіркеу

Құжаттар дайын болған кезде сатып алушы (немесе оның өкілі) мүлік орналасқан жердегі Кадастр басқармасына (Tapu Müdürlüğü) жүгінеді. Өтінімді Web Tapu жүйесі арқылы да беруге болады. Басқарма әскери аймақтарды және басқа да шектеулерді тексереді; содан кейін ТАПУ алымы мен айналымдағы қаражат алымы төленеді. Куәлікке тараптар немесе олардың өкілдері (қажет болған жағдайда ант берген аудармашының қатысуымен) қол қояды және ауыстыру кадастр кітабына тіркеледі. Меншік құқығы тіркеу сәтінен бастап шетел сатып алушысына өтеді (Түркия АК-нің 705-бабы).

Салықтар, алымдар мен міндеттемелер

Сатып алу кезіндегі негізгі қаржылық баптар:

• ТАПУ алымы: № 492 Алымдар туралы заңның (4) тарифіне сәйкес жалпы алым сату құнының 4 %-ын құрайды (заң бойынша 2 % сатып алушы + 2 % сатушы). Іс жүзінде көбінесе тараптар толық соманы сатып алушы төлейтінін келіседі, бірақ бұл келіссөз мәселесі. Есептеу базасы бағалау есебіндегі құннан төмен болмайды.
• Айналымдағы қаражат алымы: Кадастр басқармасына төленетін тіркелген сервистік алым (жыл сайын жаңартылады).
• ҚҚС: Тұрғын немесе коммерциялық жылжымайтын мүліктің бастапқы сатылымында ҚҚС мөлшерлемесі алаң мен санатқа байланысты 1 %, 10 % немесе 20 % болуы мүмкін. Шетел сатып алушылары белгілі бір шарттарда ҚҚС-тан босатылады (төменде қараңыз).
• Жылжымайтын мүлік салығы: жыл сайын муниципалитетке төленеді; мөлшерлеме мүлік түріне және муниципалитеттің «үлкен қала» санатына байланысты.
• DASK (міндетті жер сілкінісінен сақтандыру): тіркеуге дейін ресімделуі тиіс.
• Нотариус және аударма шығындары: сенімхат, алдын ала шарт және қажет болғанда ант берген аудармашы қызметтері.

Шетел сатып алушыларына ҚҚС босатылуы

№ 3065 ҚҚС туралы заңның 13/i бабына (№ 6824 Заңмен қосылған) сәйкес, тұрғын немесе коммерциялық мүліктің бастапқы жеткізілімдері шетел азаматтарына және шетелде алты айдан астам тұратын Түркия азаматтарына мынадай шарттар орындалғанда ҚҚС-тан босатылады:

• Объект — жаңа, бұрын пайдаланылмаған тұрғын немесе коммерциялық бөлік (бастапқы жеткізілім).
• Толық баға валютамен төленген (шот-фактура күніне дейін кемінде 50 %-ы, қалғаны бір жыл ішінде шетелден түскен).
• Сатып алушы Түркияда резидент болмауы тиіс.
• Объект заңда көзделген ұстау мерзімі ішінде иеліктен шығарылмауы тиіс. Қазіргі мерзімнің ұзақтығын сатып алу сәтінде нақтылау қажет, себебі заңнама бірнеше рет өзгерген; мерзімінен бұрын сатылса, босатылған ҚҚС өсімпұлмен өндіріледі.

Сенімхат арқылы сатып алу

Сатып алушы Түркияда жеке бола алмаған жағдайда, бүкіл процесті адвокат немесе сенімді тұлға нотариалды куәландырылған және апостильденген арнайы сенімхат негізінде жүргізе алады. Сенімхатта өкілдің құзыреттері нақты және шектеулі түрде көрсетілуі тиіс (мысалы, «сату бағасы мен басқа да шарттарды айқындау» өкілеттігінің ауқымы). Бұл сатып алушыны теріс пайдаланудан қорғайды әрі кадастр басқармасының сенімхатты қабылдауын қамтамасыз етеді. Шетелде ресімделген сенімхаттар Гаага Конвенциясының қатысушы елдерінде апостильмен, қатыспайтын елдерде Түркия консулдығының куәландыруымен жарамды болады.

Жылжымайтын мүлік арқылы Түркия азаматтығы

Шетелдік жеке тұлға кемінде 400 000 АҚШ доллары құнындағы мүлік сатып алып, ТАПУ-ға үш жыл бойы сатпау міндеттемесін тіркетсе, № 5901 Заңның 12-бабы бойынша ерекше тәртіппен Түркия азаматтығына өтініш бере алады. 2023 жылдың желтоқсанынан бастап азаматтыққа бағытталған сатып алуларда бос жер және құрылыссыз мүлік қабылданбайды — тек дербес бөліктер (тұрғын немесе коммерциялық мүлік) есепке алынады. Толығырақ нұсқаулықты Инвестиция арқылы Түркия азаматтығы және тұру рұқсаты мақаласынан қараңыз.

Жиі кездесетін тәуекелдер

Шетелдік сатып алушылардың жиі тап болатын мәселелері:

• Жасанды түрде көтерілген бағалау: азаматтық шегіне жету мақсатында бағаны жасанды түрде көтеру азаматтық ісі бойынша бас тартуға және әкімшілік шараларға әкелуі мүмкін.
• Кадастрдағы ауыртпалықтар: ипотека, тыйым салу немесе қамтамасыз ету шарасы сатудан бұрын алынбаса, сатып алушы мүлікті осы ауыртпалықтарымен қабылдайды.
• Заңсыз құрылыс / қабылдау актісінің болмауы: қабылдау актісі (iskân) жоқ ғимараттарға муниципалитет тарапынан бұзу шешімі шығарылуы мүмкін, бұл несие мен сақтандыруда қиындықтар тудырады.
• Құрылыс сервитуты мен кондоминиум: тек құрылыс сервитуты (kat irtifakı) орнатылған, толық кондоминиумға (kat mülkiyeti) көшпеген жобалар кейбір операцияларда қолайсыздықтар туындатады.
• Сенімхатты теріс пайдалану: ауқымы кең жалпы сенімхаттар алаяқтыққа жол ашады; әрқашан нақты сипатталған арнайы сенімхат берілуі тиіс.
• Қос сату: бір мүліктің әртүрлі сатып алушыларға сатылуы немесе бұрын сатылған объект бойынша алдын ала шарттың жасалуы.
• Валюталық сәйкессіздік: Валюта сатып алу анықтамасының (DAB) дұрыс ресімделмеуі азаматтық ісіне де, ҚҚС босатуға да зиян келтіреді.

Жиі қойылатын сұрақтар

Шетелдік ретінде Түркияда ипотекамен үй сатып ала аламын ба?

Иә. Түркияда жұмыс істейтін көптеген банктер шетелдік сатып алушыларға ипотека ұсынады. Әдетте несие сомасы бағалау құнының 50 %–70 %-ы аралығында болады; мерзім мен пайыздық мөлшерлеме банкке байланысты. Қаржыландырушы банк мүлікке ипотека тіркейді, ол несие толық өтелгенше алынбайды.

ТАПУ операциясы үшін Түркияда болуым шарт па?

Жоқ. Адвокатқа немесе өкіліңізге берілген нотариалды куәландырылған және апостильденген арнайы сенімхат жеткілікті. Өкілеттіктер мәтінінің дұрыс жазылуы шешуші мәнге ие; нашар жазылған сенімхатты кадастр басқармасы қабылдамауы мүмкін.

Жұбайым — Түркия азаматы, мен — шетелдікпін. Бірлесіп сатып ала аламыз ба?

Иә. 35-баптағы шектеулер (30 гектар, 10 % аудан ережесі, әскери аймақ тексерісі) тек шетелдік жұбайдың үлесіне қолданылады; Түркия азаматы жұбайдың үлесіне шектеу жоқ. Кейінгі билік етуде (сату, ипотека) ерлі-зайыптылар арасындағы мүлік режимін (бірлесіп жинақталған мүлікке қатысу) да ескеру керек.

Шетелдік меншік иесі ретінде мүлікті жалға бере аламын ба?

Иә — жалға беруде шетелдік меншік иелері Түркия азаматтарымен тең құқықты. Жалдан түскен табыс Түркияның табыс салығына жатады. Сонымен қатар, қысқа мерзімді (тәуліктік/апталық) жалға беру үшін № 7464 Заңға сай Мәдениет және туризм министрлігінің рұқсаты қажет; рұқсатсыз жалға беру әкімшілік айыппұлмен жазаланады.

Мүлікті кез келген уақытта сата аламын ба?

Жалпы алғанда иә, бірақ екі ерекшелік бар: (i) азаматтық алу үшін сатып алынған мүліктерге кадастрда тіркелген үш жылдық сатпау міндеттемесі қолданылады; (ii) ҚҚС-тан босатумен алынған мүліктерді заңда көзделген ұстау мерзімі аяқталмай тұрып сату — егер сатылса, босатылған ҚҚС өсімпұлмен өндіріледі.

Мұра арқылы алу да 35-бапқа жата ма?

Иә. Шетел азаматтары Түркия мүлкін мұра арқылы ала алады, бірақ 35-баптың шектеулері де қолданылады. Лимиттерден асатын немесе шектелген аймақтардағы мүлікке тарату ережелері қолданылады: тиісті министрлік мүлікті бір жыл ішінде сатады және түскен қаражатты мұрагерге төлейді.

Ресми дереккөздер: № 2644 Кадастр заңы · № 5901 Түркия азаматтығы туралы заң · № 3065 ҚҚС туралы заң · Кадастр және жер кадастрі бас басқармасы