Immobilienerwerb für Ausländer in der Türkei: Grundbuch, Steuern & Ablauf

Das milde Klima, die wachsenden Städte und das günstige Investitionsumfeld der Türkei veranlassen jedes Jahr Tausende ausländischer Staatsangehöriger zum Immobilienerwerb. Besonders Antalya, Alanya, Istanbul und Bodrum machen einen erheblichen Anteil der Verkäufe an ausländische Käufer aus. Der rechtliche Ablauf ist jedoch technisch komplex: Art. 35 des Grundbuchgesetzes statuiert Beschränkungen, ein Pflichtgutachten ist vorzulegen, Devisen müssen über türkische Banken eingebracht werden, und mehrere Steuern fallen an. Dieser Leitfaden erläutert den rechtlichen Rahmen, die einzelnen Phasen des Kaufs und die häufigsten Fallstricke für ausländische Käufer.

Rechtsrahmen

Der ausländische Immobilienerwerb in der Türkei wird in erster Linie durch Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 geregelt, der durch Gesetz Nr. 6302 vom 18.05.2012 grundlegend reformiert wurde. Das Gesetz aus 2012 hat das langjährige Gegenseitigkeitsprinzip abgeschafft; heute werden die Länder, deren Staatsangehörige in der Türkei Immobilien erwerben dürfen, durch Erlass des Präsidenten festgelegt. Beschränkungen in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen ergeben sich aus dem Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen; die Staatsangehörigkeit über Immobilien ist in Art. 12 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 und der entsprechenden Verordnung geregelt; die Umsatzsteuerbefreiung findet sich in Art. 13/i des Umsatzsteuergesetzes Nr. 3065.

Der Erwerb durch ausländische juristische Personen (ausländische Handelsgesellschaften) ist nach Art. 35 Abs. 2 nur in den durch Sondergesetze ausdrücklich vorgesehenen Fällen zulässig. Dieser Leitfaden behandelt vor allem ausländische natürliche Personen.

Wer darf in der Türkei Immobilien erwerben?

Nach Art. 35 können Staatsangehörige der durch Präsidialdekret bestimmten Länder Immobilien und beschränkte dingliche Rechte in der Türkei erwerben. In der Praxis dürfen Staatsangehörige von etwa 184 Ländern Immobilien in der Türkei kaufen. Wichtige Ausnahmen:

• Vollständig ausgeschlossene Staatsangehörige: Bürger Syriens, Armeniens, Nordkoreas, Kubas und Nigerias dürfen grundsätzlich keine Immobilien in der Türkei direkt erwerben.
• Genehmigungspflichtige Staatsangehörige: Erwerbe durch Bürger bestimmter Länder (z. B. Irak, Iran und Palästina) sind nur nach zusätzlicher Prüfung und Genehmigung des Innenministeriums möglich.
• Blaue-Karte-Inhaber: Personen, die ursprünglich türkische Staatsbürger waren und die Erlaubnis zur Aufgabe der türkischen Staatsangehörigkeit erhalten haben (Gesetz Nr. 5901 Art. 28), genießen mehrere für türkische Staatsangehörige reservierte Rechte und sind beim Immobilienerwerb gesondert zu behandeln.

Beschränkungen nach Art. 35

Das Erwerbsrecht ausländischer natürlicher Personen ist nicht unbegrenzt. Drei zentrale Beschränkungen sind zu beachten:

1. Obergrenze von 30 Hektar

Eine ausländische natürliche Person darf in der Türkei insgesamt nicht mehr als 30 Hektar (300.000 m²) erwerben. Der Präsident ist befugt, diese Grenze auf das Doppelte (60 Hektar) anzuheben. Die Grenze gilt landesweit pro Person; sie wird nicht je Landkreis berechnet.

2. Zehn-Prozent-Grenze pro Bezirk

Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen in einem Bezirk gehaltenen Immobilien darf 10 % der privaten Fläche dieses Bezirks nicht überschreiten. Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster überwacht diese Schwelle; bei Erreichung können weitere Erwerbe durch Ausländer in diesem Bezirk ausgesetzt werden.

3. Militärische Sperr- und Sicherheitszonen

Liegt die Immobilie innerhalb einer militärischen Sperrzone, militärischen Sicherheitszone oder besonderen Sicherheitszone nach Gesetz Nr. 2565, ist der Erwerb unzulässig. Das Grundbuchamt holt im Antragsverfahren eine Stellungnahme der zuständigen Behörde ein; bei negativer Stellungnahme wird die Übertragung nicht eingetragen. Die Reform von 2012 hat das Erfordernis abgeschafft, für jeden einzelnen ausländischen Erwerb eine vorherige militärische Freigabe einzuholen — die Beschränkung knüpft nun an die Klassifizierung des Gebiets selbst an.

4. Unbebautes Land — Projektpflicht

Erwirbt eine ausländische natürliche Person unbebautes Land oder ein leeres Grundstück, muss sie innerhalb von zwei Jahren ein Entwicklungs- oder Bauprojekt beim zuständigen Ministerium einreichen. Wird die Frist versäumt oder das Projekt nicht vollendet, kommt es zur Liquidation: Das Ministerium veräußert die Immobilie und zahlt den Erlös an den Eigentümer (Art. 35 Abs. 4).

Phasen des Erwerbs

Ein typischer Erwerb durch einen ausländischen Käufer verläuft in folgenden Phasen:

Phase 1: Vorbereitung und Unterlagen

Vor dem Grundbuchgeschäft benötigt der Käufer:

• Reisepass mit notariell beglaubigter türkischer Übersetzung.
• Potenzielle Steuernummer, kostenlos erhältlich beim Interaktiven Finanzamt der türkischen Steuerverwaltung.
• Konto bei einer türkischen Bank — erforderlich für den Zahlungstransfer und die Devisenumtauschbescheinigung.
• Eine Wohnanschrift (vorläufige Adressmeldung in der Türkei oder Erklärung der Auslandsadresse).
• Bei Vollmachtserteilung: eine notarielle, apostillierte Sondervollmacht.

Phase 2: Vorvertrag und Due Diligence

Häufig schließen die Parteien vor der Übertragung einen Immobilienkaufvorvertrag (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) ab. Damit dieser wirksam ist, muss er vor einem Notar errichtet werden (Türkisches Obligationenrecht und Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706). Vor Unterzeichnung sollten folgende Punkte geprüft werden:

• Grundbuch: Liegen Hypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen, Nießbrauchrechte oder sonstige Belastungen vor?
• Bauliche Situation: Bei der Gemeinde sind Bauzustandskarte (imar çapı), Baugenehmigung (ruhsat) und Abnahmebescheinigung (iskân) zu überprüfen — also dass es sich um kein Schwarzbau handelt.
• Steuern und Abgaben: Grundsteuer, Umweltabgabe und Wohnungseigentumsbeiträge müssen schuldenfrei sein.
• Pflichtversicherung gegen Erdbeben (DASK): Eine gültige Police muss bestehen.
• Besitzverhältnisse: Ist die Immobilie leer, vermietet oder im Besitz Dritter?

Phase 3: Pflichtgutachten

Nach Rundschreiben Nr. 2019/1 der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster ist bei jeder Übertragung, an der eine ausländische natürliche Person beteiligt ist, ein Gutachten eines durch die Kapitalmarktbehörde (SPK) lizenzierten Sachverständigen erforderlich. Wesentliche Merkmale:

• Das Gutachten ist ab dem Ausstellungsdatum drei Monate gültig.
• Die Grundbuchgebühr darf nicht auf einem geringeren Wert berechnet werden, als das Gutachten ausweist.
• Das Gutachten wird in das System TAKBİS hochgeladen und in der Grundbuchakte abgelegt.
• Für staatsangehörigkeitsfähige Erwerbe muss der Gutachtenwert die Schwellensumme (derzeit 400.000 US-Dollar) erreichen.

Phase 4: Zahlung und Devisenumtauschbescheinigung

Nach Erlass Nr. 32 über den Schutz des Wertes der türkischen Währung sind Immobiliengeschäfte zwischen in der Türkei ansässigen Personen grundsätzlich in türkischer Lira zu denominieren. Bei ausländischen Käufern — insbesondere bei Erwerben mit Blick auf die Staatsangehörigkeit — muss die Zahlung erfolgen, indem Devisen aus dem Ausland auf ein türkisches Bankkonto überwiesen und in türkische Lira umgetauscht werden. Der Umtausch wird durch eine Devisenumtauschbescheinigung (Döviz Alım Belgesi — DAB) dokumentiert, in der Käufer und Verkäufer sowie der Zweck "Immobilienerwerb" ausgewiesen sind.

Phase 5: Antrag beim Grundbuchamt und Eintragung

Sobald die Unterlagen vollständig sind, beantragt der Käufer (oder sein Bevollmächtigter) den Eigentumsübergang beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) am Ort der Immobilie. Der Antrag kann auch online über das Web-Tapu-System gestellt werden. Das Amt prüft Sperrgebiete und sonstige Beschränkungen; anschließend werden Grundbuchgebühr und Verwaltungsgebühr entrichtet. Die Urkunde wird von den Parteien oder ihren Bevollmächtigten — bei Bedarf in Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers — unterzeichnet, und die Übertragung wird in das Grundbuch eingetragen. Das Eigentum geht mit der Eintragung auf den ausländischen Käufer über (Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705).

Steuern, Gebühren und Pflichten

Wichtigste finanzielle Posten beim Kauf:

• Grundbuchgebühr: Nach Tarif (4) des Gebührengesetzes Nr. 492 beträgt die Gesamtgebühr 4 % des Kaufpreises (gesetzlich je 2 % Käufer und Verkäufer). In der Praxis wird häufig vereinbart, dass der Käufer den Gesamtbetrag trägt; dies ist Verhandlungssache. Die Bemessungsgrundlage darf nicht unter dem Gutachtenwert liegen.
• Verwaltungsgebühr: Eine pauschale Servicegebühr des Grundbuchamts (jährlich angepasst).
• Mehrwertsteuer: Bei Erstverkäufen von Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten je nach Bruttofläche und Kategorie Sätze von 1 %, 10 % oder 20 %. Ausländische Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen von der Mehrwertsteuer befreit werden (siehe unten).
• Grundsteuer: Jährlich an die Gemeinde zu zahlen; der Satz hängt von Immobilientyp und Großstadtstatus ab.
• Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK): Muss vor der Eintragung bestehen.
• Notar- und Übersetzungskosten: Vollmacht, Vorvertrag und ggf. Kosten für vereidigte Übersetzer.

Mehrwertsteuerbefreiung für ausländische Käufer

Nach Art. 13/i des Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065 (eingefügt durch Gesetz Nr. 6824) sind Erstlieferungen von Wohn- oder Gewerbeimmobilien an ausländische Staatsangehörige und an im Ausland mehr als sechs Monate ansässige türkische Staatsbürger unter folgenden Voraussetzungen von der Mehrwertsteuer befreit:

• Die Immobilie ist eine neu errichtete, noch nicht genutzte Wohn- oder Gewerbeeinheit (Erstlieferung).
• Der gesamte Kaufpreis wird in Devisen gezahlt (mindestens 50 % vor Rechnungsdatum, der Rest binnen eines Jahres aus dem Ausland eingeführt).
• Der Käufer ist nicht in der Türkei ansässig.
• Die Immobilie wird während der gesetzlich vorgesehenen Haltefrist nicht veräußert. Die jeweils aktuelle Haltefrist ist zum Erwerbszeitpunkt zu überprüfen, da das Gesetz mehrfach geändert wurde; bei vorzeitigem Verkauf wird die eingesparte Steuer mit Verzugszinsen nachgefordert.

Erwerb über Vollmacht

Kann der Käufer nicht persönlich in der Türkei anwesend sein, kann das gesamte Verfahren durch einen Rechtsanwalt oder eine vertrauenswürdige Person aufgrund einer notariellen, apostillierten Sondervollmacht abgewickelt werden. Die Vollmacht sollte die Befugnisse konkret und eingegrenzt beschreiben (z. B. den Umfang der Befugnis, "Preis und sonstige Konditionen des Verkaufs festzulegen"). So wird Missbrauch vermieden und das Grundbuchamt akzeptiert die Vollmacht. Im Ausland errichtete Vollmachten benötigen eine Apostille in Vertragsstaaten des Haager Apostille-Abkommens; in Nicht-Vertragsstaaten ist eine türkische Konsulatsbeglaubigung nötig.

Türkische Staatsangehörigkeit durch Immobilien

Eine ausländische natürliche Person, die Immobilien im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwirbt und auf dem Tapu eine dreijährige Veräußerungsbeschränkung eintragen lässt, kann gemäß Art. 12 des Gesetzes Nr. 5901 ausnahmsweise die türkische Staatsangehörigkeit beantragen. Seit Dezember 2023 sind unbebaute Grundstücke nicht mehr staatsangehörigkeitsfähig — anerkannt sind nur selbständige Einheiten (Wohn- oder Gewerberäume). Eine ausführliche Darstellung finden Sie in unserem Artikel Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition und Aufenthaltserlaubnis.

Häufige Risiken

Die häufigsten Probleme ausländischer Käufer:

• Überhöhte Bewertung: Eine künstliche Preiserhöhung zur Erreichung der Staatsangehörigkeitsschwelle kann zur Ablehnung des Staatsangehörigkeitsantrags und zu Bußgeldern führen.
• Belastungen im Grundbuch: Wird eine Hypothek, Pfändung oder einstweilige Verfügung nicht vor dem Verkauf gelöscht, übernimmt der Käufer die Belastung mit.
• Schwarzbau / fehlende Abnahme: Gebäude ohne Abnahmebescheinigung (iskân) können von der Gemeinde zum Abriss angeordnet werden und erschweren Finanzierung und Versicherung.
• Bauerbbaurecht vs. Wohnungseigentum: Projekte mit nur eingerichtetem Bauerbbaurecht (kat irtifakı) — ohne vollständiges Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) — können bei bestimmten Geschäften Probleme bereiten.
• Vollmachtsmissbrauch: Zu weit gefasste Vollmachten begünstigen Betrug; daher sollte stets eine konkret beschriebene Sondervollmacht erteilt werden.
• Doppelter Verkauf: Verkauf derselben Immobilie an verschiedene Käufer oder Vorvertrag über eine bereits verkaufte Immobilie.
• Devisenuntauglichkeit: Eine fehlerhafte Devisenumtauschbescheinigung (DAB) kann sowohl das Staatsangehörigkeitsverfahren als auch die Mehrwertsteuerbefreiung gefährden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Ausländer in der Türkei eine Hypothek aufnehmen?

Ja. Zahlreiche in der Türkei tätige Banken bieten ausländischen Käufern Hypothekendarlehen an. Die Kreditsumme liegt in der Regel bei 50 % bis 70 % des Gutachtenwerts; Laufzeit und Zinssatz sind bankabhängig. Die finanzierende Bank trägt eine Hypothek auf der Immobilie ein, die erst nach vollständiger Tilgung gelöscht wird.

Muss ich für die Übertragung in der Türkei sein?

Nein. Eine notarielle, apostillierte Sondervollmacht an einen Rechtsanwalt oder Bevollmächtigten genügt. Die Formulierung der Bevollmächtigungsklauseln ist entscheidend; eine unzureichend formulierte Vollmacht kann vom Grundbuchamt zurückgewiesen werden.

Mein Ehepartner ist türkischer Staatsbürger, ich bin Ausländer. Können wir gemeinsam kaufen?

Ja. Die Beschränkungen aus Art. 35 (30-Hektar-Grenze, 10-%-Bezirksregel, Sperrgebietsprüfung) gelten dann nur für den Anteil des ausländischen Ehepartners; der Anteil des türkischen Ehepartners unterliegt keinen Beschränkungen. Bei späteren Verfügungen (Verkauf, Hypothek) ist zudem der eheliche Güterstand (Errungenschaftsbeteiligung) zu berücksichtigen.

Darf ich die Immobilie als ausländischer Eigentümer vermieten?

Ja — beim Vermieten gelten für ausländische Eigentümer dieselben Regeln wie für türkische. Mieteinkünfte unterliegen der türkischen Einkommensteuer. Außerdem erfordern kurzfristige (Tages-/Wochen-)Vermietungen nach Gesetz Nr. 7464 eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus; Vermietung ohne Genehmigung wird mit Bußgeld belegt.

Kann ich die Immobilie jederzeit verkaufen?

Grundsätzlich ja, aber zwei Ausnahmen: (i) staatsangehörigkeitsbezogene Erwerbe unterliegen einer dreijährigen, im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung; (ii) mit Mehrwertsteuerbefreiung erworbene Immobilien dürfen während der gesetzlichen Haltefrist nicht verkauft werden — andernfalls wird die eingesparte Steuer mit Verzugszinsen nachgefordert.

Fällt Immobilienerwerb durch Erbschaft auch unter Art. 35?

Ja. Ausländische Staatsangehörige können in der Türkei durch Erbschaft Immobilien erwerben, die Art. 35-Beschränkungen gelten jedoch weiterhin. Für Immobilien, die die Grenzen überschreiten oder in beschränkten Zonen liegen, gelten Liquidationsvorschriften: Das zuständige Ministerium veräußert die Immobilie binnen eines Jahres und zahlt den Erlös an den Erben.

Amtliche Quellen: Grundbuchgesetz Nr. 2644 · Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901 · Umsatzsteuergesetz Nr. 3065 · Generaldirektion für Grundbuch und Kataster