Покупка недвижимости в Турции иностранцами: ТАПУ, налоги и процедура

Благоприятный климат, развивающиеся города и привлекательные инвестиционные условия Турции ежегодно побуждают тысячи иностранных граждан приобретать здесь недвижимость. Особенно велика доля иностранных покупателей в Анталье, Алании, Стамбуле и Бодруме. При этом юридический процесс достаточно сложен: ст. 35 Закона о кадастре устанавливает ограничения, требуется обязательный оценочный отчёт, валюту нужно ввозить через турецкие банки, а также применяется ряд налогов. В этой статье рассматриваются правовая основа, этапы покупки и наиболее частые риски для иностранных покупателей.

Правовая основа

Приобретение недвижимости иностранцами в Турции регулируется прежде всего ст. 35 Закона о кадастре № 2644, который был коренным образом изменён Законом № 6302 от 18.05.2012. Реформа 2012 года отменила долго действовавший принцип взаимности; сегодня перечень стран, чьи граждане могут приобретать недвижимость в Турции, определяется указом Президента. Ограничения в военных и закрытых зонах установлены Законом № 2565 о военных запретных и закрытых зонах; гражданство через недвижимость регулируется ст. 12 Закона о турецком гражданстве № 5901 и подзаконными актами; освобождение от НДС — ст. 13/i Закона об НДС № 3065.

Приобретение иностранными юридическими лицами (иностранными торговыми компаниями) согласно второй части ст. 35 возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных специальными законами. Настоящее руководство в основном посвящено иностранным физическим лицам.

Кто может покупать недвижимость в Турции?

Согласно ст. 35, граждане стран, определённых указом Президента, вправе приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции. На практике покупать недвижимость могут граждане около 184 стран. Существенные исключения:

• Полностью запрещённые гражданства: Граждане Сирии, Армении, Северной Кореи, Кубы и Нигерии, как правило, не могут приобретать недвижимость в Турции напрямую.
• Гражданства с особым порядком: Приобретения гражданами некоторых стран (например, Ирака, Ирана и Палестины) возможны только после дополнительной проверки и согласия Министерства внутренних дел.
• Обладатели «Голубой карты»: Лица, рождённые турецкими гражданами и получившие разрешение на отказ от турецкого гражданства (ст. 28 Закона № 5901), пользуются рядом прав, предоставляемых турецким гражданам, и при покупке недвижимости их статус оценивается отдельно.

Ограничения по ст. 35

Право иностранного физического лица на приобретение не безгранично — установлены три основных предела:

1. Предел в 30 гектаров

Иностранное физическое лицо не может владеть в Турции в совокупности более чем 30 гектарами (300 000 м²) земли. Президент вправе удвоить этот предел до 60 гектаров. Лимит действует в целом по стране на одного человека; он не рассчитывается отдельно по каждому уезду.

2. Правило 10 % площади уезда

Совокупная площадь недвижимости, принадлежащей иностранным физическим лицам в пределах одного уезда, не может превышать 10 % находящейся в частной собственности территории этого уезда. Главное управление кадастра и землеустройства постоянно контролирует этот показатель; при достижении порога дальнейшие приобретения иностранцами в этом уезде могут быть приостановлены.

3. Военные запретные и закрытые зоны

Если объект находится в пределах военной запретной зоны, военной зоны безопасности или специальной зоны безопасности в соответствии с Законом № 2565, приобретение невозможно. При подаче заявления Кадастровое управление запрашивает заключение соответствующего органа; при отрицательном заключении переход права не регистрируется. Реформа 2012 года отменила требование о получении военного разрешения для каждой отдельной сделки иностранца — ограничение теперь зависит от категории территории.

4. Земельный участок — обязанность по проекту

Если иностранное физическое лицо приобретает незастроенный земельный участок, он обязан в течение двух лет представить соответствующему министерству проект развития или строительства. При несоблюдении срока или незавершении проекта запускается процедура ликвидации: министерство выставляет объект на продажу, а вырученные средства передаются собственнику (ст. 35, ч. 4).

Этапы покупки

Обычная сделка с участием иностранного покупателя проходит следующие этапы:

Этап 1: Подготовка и сбор документов

До начала кадастровых действий покупателю необходимо подготовить:

• Паспорт и нотариально заверенный перевод на турецкий язык.
• Потенциальный налоговый номер, получаемый бесплатно через Интерактивную налоговую службу Управления доходов.
• Счёт в турецком банке — необходим для перевода средств и оформления справки о покупке валюты.
• Адрес проживания (временная регистрация в Турции или декларируемый адрес за рубежом).
• При использовании доверенности — нотариальная и апостилированная специальная доверенность.

Этап 2: Предварительный договор и due diligence

До перехода права стороны часто заключают договор обещания продажи недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi). Чтобы такой договор был действительным, он должен быть удостоверен у нотариуса (Турецкий обязательственный кодекс и Гражданский кодекс ст. 706). До подписания следует проверить:

• Записи кадастра: наличие ипотеки, ареста, обеспечительной меры, узуфрукта или иных обременений.
• Градостроительный статус: в муниципалитете уточняют план застройки (imar çapı), разрешение на строительство (ruhsat) и акт ввода в эксплуатацию (iskân) — то есть отсутствие самовольной постройки.
• Налоги и взносы: отсутствие задолженности по налогу на недвижимость, экологическому сбору и взносам ТСЖ.
• Обязательное страхование от землетрясений (DASK): действующий полис.
• Положение владения: свободна ли недвижимость, сдана ли в аренду или находится во владении третьего лица.

Этап 3: Обязательный оценочный отчёт

Согласно Циркуляру № 2019/1 Главного управления кадастра и землеустройства, при любой сделке с участием иностранного физического лица требуется отчёт об оценке, подготовленный экспертом, лицензированным Советом по рынкам капитала (SPK). Основные особенности:

• Срок действия отчёта — три месяца с даты составления.
• Пошлина за ТАПУ не может рассчитываться по стоимости ниже указанной в отчёте.
• Отчёт загружается в систему TAKBİS и приобщается к кадастровому делу.
• Для приобретений, дающих право на гражданство, стоимость по отчёту должна достигать пороговой суммы (в настоящее время 400 000 долларов США).

Этап 4: Оплата и справка о покупке валюты

Согласно Постановлению № 32 «О защите стоимости турецкой валюты», сделки купли-продажи недвижимости между резидентами Турции в принципе должны быть выражены в турецких лирах. Для иностранных покупателей — прежде всего по сделкам, направленным на получение гражданства, — оплата производится путём перевода иностранной валюты из-за рубежа на счёт в турецком банке с последующей конвертацией в турецкие лиры. Конвертация подтверждается Справкой о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi — DAB), в которой указываются покупатель, продавец и назначение операции «приобретение недвижимости».

Этап 5: Подача заявления и регистрация ТАПУ

После сбора документов покупатель (или его представитель) подаёт заявление в Кадастровое управление (Tapu Müdürlüğü) по месту нахождения недвижимости. Заявление можно подать также через систему Web Tapu. Управление проверяет наличие военных и иных ограничений; затем уплачиваются пошлина за ТАПУ и сбор оборотных средств. Документ подписывают стороны или их представители — при необходимости в присутствии присяжного переводчика — после чего переход права регистрируется в кадастре. Право собственности к иностранному покупателю переходит с момента регистрации (ст. 705 ГК Турции).

Налоги, пошлины и обязательства

Основные финансовые статьи при покупке:

• Пошлина за ТАПУ: согласно Тарифу (4) Закона о пошлинах № 492 общий сбор составляет 4 % от цены сделки (по закону 2 % покупатель + 2 % продавец). На практике стороны часто договариваются, что всю сумму платит покупатель, но это вопрос соглашения. Налоговая база не может быть ниже стоимости, указанной в оценочном отчёте.
• Сбор оборотных средств: фиксированный сервисный сбор кадастрового управления (обновляется ежегодно).
• НДС: при первичной продаже жилой или коммерческой недвижимости ставка НДС составляет 1 %, 10 % или 20 % в зависимости от площади и категории. Иностранные покупатели при определённых условиях освобождены от НДС (см. ниже).
• Налог на недвижимость: уплачивается ежегодно муниципалитету; ставка зависит от типа объекта и от того, относится ли муниципалитет к категории «большой город».
• DASK (обязательное страхование от землетрясений): должно быть оформлено до регистрации.
• Нотариальные и переводческие расходы: доверенность, предварительный договор и при необходимости услуги присяжного переводчика.

Освобождение от НДС для иностранных покупателей

Согласно ст. 13/i Закона об НДС № 3065 (добавлена Законом № 6824), первичные поставки жилой или коммерческой недвижимости иностранцам и турецким гражданам, проживающим за рубежом более шести месяцев, освобождены от НДС при выполнении следующих условий:

• Объект — новая, ранее не использовавшаяся жилая или коммерческая единица (первичная поставка).
• Полная цена уплачена в иностранной валюте (не менее 50 % до даты выставления счёта, остаток — в течение года и должен поступить из-за рубежа).
• Покупатель не является резидентом Турции.
• Объект не отчуждается в течение установленного законом срока удержания. Актуальную длительность срока следует проверять на момент покупки, так как законодательство менялось несколько раз; в случае досрочной продажи сэкономленный НДС взыскивается с пенёй.

Покупка по доверенности

Если покупатель не может присутствовать в Турции лично, весь процесс может вести адвокат или иное доверенное лицо на основании нотариальной и апостилированной специальной доверенности. В доверенности должны быть чётко и узко описаны полномочия (например, рамки права «определять цену и иные условия продажи»). Это и защищает покупателя от злоупотреблений, и обеспечивает принятие документа кадастром. Доверенности, оформленные за рубежом, нуждаются в апостиле в государствах-участниках Гаагской конвенции либо в консульской легализации в иных странах.

Гражданство Турции через недвижимость

Иностранное физическое лицо, приобретшее недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США и оформившее в кадастре обязательство не продавать её в течение трёх лет, может подать заявление на турецкое гражданство в порядке исключения по ст. 12 Закона № 5901. С декабря 2023 года для целей гражданства не учитываются земельные участки без построек — принимаются только самостоятельные объекты (жилая или коммерческая недвижимость). Подробнее — в нашей статье Гражданство Турции через инвестиции и вид на жительство.

Наиболее частые риски

Чаще всего иностранные покупатели сталкиваются со следующими проблемами:

• Завышенная оценка: искусственное завышение цены ради достижения порога для гражданства может привести к отказу по делу и административным санкциям.
• Обременения в кадастре: если ипотека, арест или обеспечительная мера не сняты до продажи, покупатель принимает объект с обременениями.
• Самовольная постройка / отсутствие акта приёмки: здания без акта ввода в эксплуатацию (iskân) могут быть снесены по решению муниципалитета и создают трудности при кредитовании и страховании.
• Путаница между сервитутом застройки и кондоминиумом: проекты, в которых установлен только сервитут застройки (kat irtifakı), но не оформлен кондоминиум (kat mülkiyeti), создают неудобства в ряде операций.
• Злоупотребление доверенностью: широкие общие доверенности являются почвой для мошенничества; нужно выдавать строго ограниченную целевую доверенность.
• Двойная продажа: одна и та же недвижимость продаётся разным покупателям, либо заключается предварительный договор по уже проданному объекту.
• Валютные нарушения: ненадлежащее оформление справки о покупке валюты (DAB) ставит под угрозу и дело о гражданстве, и освобождение от НДС.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я как иностранец купить жильё в Турции с использованием ипотеки?

Да. Многие банки в Турции предоставляют ипотечные кредиты иностранным покупателям. Как правило, сумма кредита составляет 50–70 % от оценочной стоимости; срок и ставка зависят от банка. Финансирующий банк регистрирует на объект ипотеку, которая снимается только после полного погашения долга.

Нужно ли мне обязательно лично приезжать в Турцию для оформления ТАПУ?

Нет. Достаточно нотариальной и апостилированной специальной доверенности на адвоката или представителя. Решающее значение имеет точная формулировка полномочий — иначе кадастр может отказать в регистрации.

Мой супруг — гражданин Турции, а я иностранец. Можем ли мы купить вместе?

Да. Ограничения ст. 35 (30 гектаров, правило 10 %, проверка на военные зоны) применяются только к доле супруга-иностранца; доля супруга-турка не ограничена. При последующих распоряжениях (продаже, ипотеке) также следует учитывать брачный имущественный режим (участие в приобретённом имуществе).

Могу ли я как иностранный собственник сдавать недвижимость в аренду?

Да — в вопросах аренды иностранные собственники приравнены к турецким. Доход от аренды облагается турецким подоходным налогом. Кроме того, для краткосрочной (посуточной/понедельной) аренды жилья требуется разрешение Министерства культуры и туризма по Закону № 7464; за сдачу без разрешения предусмотрен административный штраф.

Могу ли я продать недвижимость в любое время?

В целом да, но есть два исключения: (i) по сделкам, оформленным для получения гражданства, действует зарегистрированное в кадастре обязательство не продавать недвижимость три года; (ii) объекты, приобретённые с освобождением от НДС, нельзя продавать до истечения предусмотренного законом срока удержания — иначе сэкономленный НДС взыскивается с пенёй.

Распространяется ли ст. 35 на приобретение по наследству?

Да. Иностранные граждане могут приобретать турецкую недвижимость по наследству, однако ограничения ст. 35 применяются и здесь. К объектам, превышающим лимиты или находящимся в запретных зонах, применяются нормы о ликвидации: соответствующее министерство продаёт объект в течение года и передаёт средства наследнику.

Официальные источники: Закон о кадастре № 2644 · Закон о турецком гражданстве № 5901 · Закон об НДС № 3065 · Главное управление кадастра и землеустройства